中國商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)肅觀察者
獨(dú)到視角 | 犀利表達(dá) | 客觀評(píng)述
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執(zhí)行主編 | 陸一 ?? 圖文 | TERRY
正文共計(jì)7751字/98圖 預(yù)計(jì)閱讀時(shí)間20分鐘
“我喜歡在每天清晨圍著老城墻跑一圈
Cici坐在秋日的陽光下
我能感覺到她對(duì)這座城市深切的迷戀
這是我這幾天不斷遇見的“愛這城”的場(chǎng)景中，印象最深刻的一個(gè)
西安
濃墨重彩的大唐文化傳承至今
連續(xù)幾日
日夜交替之間，我竟也與Cici一樣
西安益田假日世界購物中心 | 攝于2018.9.29
了解一座城市，我習(xí)慣先從地圖開始
西安城區(qū)的結(jié)構(gòu)
上圖中的中心紅線
它與目前西安另外已開通的1號(hào)線（東西走向）和3號(hào)線（東北-西南走向）一起
圖據(jù)“8684”微信公眾號(hào)
地鐵線路雖少
即使是從城墻西北角著名的老城根G park，到城南大雁塔南廣場(chǎng)旁邊即將開業(yè)的大悅城
再來
圖據(jù)“悅西安”@2017年度
擠在地圖中間
在過去的很長一段時(shí)間內(nèi)，西安的商業(yè)都分布在古城內(nèi)外3KM范圍內(nèi)
圖據(jù)“悅西安”
從悅西安整理的這份商圈分布圖來看
這就是西安商業(yè)有趣的地方
東西大街+鐘鼓樓商圈
遍地游客
，遍地黃金？那日入夜，我突然想好好地看看西安
。于是，我解鎖了一輛共享單車，開始從老城根往大雁塔騎行。當(dāng)我從安定門往長樂門方向
、沿著西大街去往東大街騎行的時(shí)候，沿途不斷避讓因?yàn)榕d建地鐵而鉆入便車道的汽車，整條街上，人潮涌動(dòng)，人聲鼎沸，金碧輝煌。當(dāng)夜色愈發(fā)明亮起來，我抬眼一看
，一座金碧輝煌的大唐建筑
西安鐘樓與開元商城 | 攝于2018.9.28
我看了看地圖
南北走向的2號(hào)線鐘樓站
點(diǎn)擊查看大圖
從這張地圖截圖上可以明顯看到
西起時(shí)代盛典
位于西大街的百盛“時(shí)代盛典” | 攝于2018.9.28
從西大街的時(shí)代盛典開始
而從鐘樓往東
，沿街的街鋪就充滿濃郁的國產(chǎn)休閑運(yùn)動(dòng)風(fēng)：美特斯邦威、以純、森馬、海瀾之家、安踏、特步、李寧、以及街道南北側(cè)均有開店的“新百倫”。
東大街街鋪林立 | 攝于2018.9.28
如果說西大街是逛吃的天堂
，那么東大街上接踵擦肩的拎著購物袋的人們，則顯示出這一段昌盛的國貨零售業(yè)績。有意思的是
，東大街的繁榮到了南新街路口就戛然而止。與熱鬧喧囂僅一街之隔
，東北角的群光廣場(chǎng)孤零零地佇立著，偌大的臨街廣場(chǎng)上僅有幾個(gè)稀稀拉拉的人影，襯托在樓體漸變色的光影中，顯得格外形單影只。
略顯孤單的群光廣場(chǎng) | 攝于2018.9.28
有趣的是，看似分水嶺的群光廣場(chǎng)
，再往東不過1KM左右、近鄰解放路的地方，卻是傳聞已久、九龍倉心儀已久卻遲遲未出手的心儀地塊：
黃色地塊為九龍倉意向地塊
巧的是
，鐘樓西頭、鼓樓門前的麥當(dāng)勞，又是傳聞中蘋果公司鐘意許久而不可得的西安首個(gè)專賣店的位置：
如果傳聞屬實(shí)
，那么鐘鼓樓商圈及其東西兩側(cè)的東西大街，雖然頗有些商業(yè)老舊的意味，但其在這些國際商業(yè)巨頭心中，依然有著不可替代的地段優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿Α?/p>
西安地鐵規(guī)劃圖 | 點(diǎn)擊查看大圖
如上圖所示
，西安規(guī)劃中的地鐵6號(hào)線2期一旦正式開通，這條南北中軸線或許會(huì)迎來全新的生命周期也并不是完全不可能
西安鐘樓路口 | 攝于2018.9.28
竊以為
被密集高?div id="d48novz" class="flower left">
賽格神話
，無人能敵？9月26日晚間
，我與朋友相約來到賽格國際購物中心吃晚餐，走到人行天橋上，內(nèi)心莫名開始沸騰。這就是傳說中的賽格
，世間唯一僅有的一座賽格。
“宇宙中心”賽格國際購物中心 | 攝于2018.9.26
西部第一銷售業(yè)績的賽格國際購物中心
，2018年10月1日剛剛滿5周歲。在此之前，截至2018年8月底
，賽格就達(dá)到了47億元的銷售業(yè)績，距離其2017年全年業(yè)績58.5億元，已經(jīng)只有不到20億的差距了。有西安本地業(yè)界同仁預(yù)計(jì)
，今年西安賽格國際購物中心有機(jī)會(huì)沖到70億元的年度總業(yè)績——2018年的中國西部商場(chǎng)營業(yè)額冠軍的較量，就在成都IFS與賽格之間展開了。
賽格國際購物中心內(nèi)部 | 攝于2018.9.27
在我看來
，如果就發(fā)展速度、品牌布局、客流數(shù)量、銷售業(yè)績等綜合數(shù)據(jù)指標(biāo)來看，賽格創(chuàng)造的商業(yè)神話，放眼整個(gè)中國西部甚至全國商業(yè)項(xiàng)目來說，至少迄今為止，似乎真的無人能敵。進(jìn)入項(xiàng)目內(nèi)部之前
，我拍下了這張或?qū)⒕哂袣v史意義的照片：很快，這里將成為奈雪的茶
賽格國際購物中心南側(cè) | 攝于2018.9.26
對(duì)于賽格，我想很多朋友跟我一樣
所以我靠譜一回
項(xiàng)目總計(jì)18萬方商業(yè)面積
2016年銷售總業(yè)績?nèi)嗣駧?5億元，2017年銷售總業(yè)績?nèi)嗣駧?8.5億元
2017年日均客流17.8萬人次，其中
截至2017年12月場(chǎng)內(nèi)在售的634個(gè)品牌中
令人艷羨的數(shù)據(jù)背后
，非傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目操盤手出身的賽格，自有一套天馬行空的玩法。比如
，它的“首層”多達(dá)5層！以及可以直達(dá)6層的、長達(dá)50.3米的亞洲第一極限“飛天梯”?div id="d48novz" class="flower left">又比如
，它將負(fù)二層改成了“格子鋪”
再比如
甚至
賽格國際購物中心內(nèi)部的三級(jí)瀑布
而傳說中的13層的賽格
在業(yè)態(tài)樓層落位層面，賽格的風(fēng)格依舊是“簡單”但不“粗暴”：
點(diǎn)擊查看大圖
此外
周四下午2點(diǎn)左右的西安賽格國際B2層
攝于2018.9.27
陜西師范大學(xué)
數(shù)以百萬計(jì)的新鮮血液，年復(fù)一年地注入小寨
俯瞰賽格國際購物中心 | 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)
誕生于西安商業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期的歷史時(shí)代、而“國際外來和尚”尚未來到
雙軌道上蓋
熱衷“嘗鮮”的年輕群體強(qiáng)勢(shì)“圍剿”小寨、賽格團(tuán)隊(duì)非同一般的“跨界思維”
西安小寨賽格五周年短視頻 BY 猴崽崽
如此“天時(shí)地利人和”的賽格，作為業(yè)內(nèi)一個(gè)現(xiàn)象級(jí)的項(xiàng)目
賽格的鼎盛與小寨商圈內(nèi)的金莎
只是
永寧門商圈領(lǐng)銜奢侈品品牌
消費(fèi)升級(jí)，城市所需
SKP全國第二家在西安開出
北京SKP的國內(nèi)商場(chǎng)第一業(yè)績寶座已經(jīng)穩(wěn)坐多年
世紀(jì)金花與西安SKP | 攝于2018.9.27
西安SKP作為一個(gè)改建項(xiàng)目
永寧門的三足鼎立
，最苦了城墻內(nèi)的中大國際。不過
但是，對(duì)于偌大的十三朝古都而言
西安SKP外觀 | 攝于2018.9.27
西安SKP
無論是從建筑內(nèi)外的觀感、兩個(gè)館內(nèi)部的動(dòng)線
有圖有真相
唯美西安SKP
除了視覺細(xì)節(jié)及現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營細(xì)節(jié)令人驚艷之外，SKP出了名的品牌線之完整
B1
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10對(duì)于西安SKP的喜愛
或可以說
20周年的世紀(jì)金花珠江時(shí)代店
順帶值得一提的
這里的下沉式廣場(chǎng)匯聚了多個(gè)頗有知名度和特色的F&B品牌進(jìn)駐
，包括漫咖啡、陜菜品牌薇酌飲、備受西安年輕人喜愛的酒吧等。
榴園一景 | 攝于2018.9.27
與小寨商圈相比
，重客單不重人流的永寧門商圈，地情開闊、現(xiàn)代化的建筑物鱗次櫛比、且緊鄰西安古城南門廣場(chǎng)，是目前西安品質(zhì)感較高的一個(gè)綜合型商圈。永寧門商圈或能借勢(shì)西安SKP的進(jìn)駐
，在領(lǐng)銜西安奢侈品消費(fèi)的基礎(chǔ)上，快速實(shí)現(xiàn)消費(fèi)升級(jí)，拉動(dòng)整個(gè)西安商業(yè)的城市成長進(jìn)度。蓮湖&曲江遙相呼應(yīng)
時(shí)尚潮流
，南北并進(jìn)？在此行出發(fā)之前
，我已經(jīng)被一萬人安利過城北蓮湖區(qū)的老城根G park。當(dāng)時(shí)在地圖上一搜，發(fā)現(xiàn)它遙遠(yuǎn)而孤獨(dú)地矗立在城北，而且還不靠著地鐵站（規(guī)劃中的地鐵尚未開通），心里多少有些打鼓。到了跟前
，徹徹底底地眼前一亮
西安老城根G park | 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)
巨大的外廣場(chǎng)連著同樣巨大的下沉廣場(chǎng)，氣勢(shì)震撼
很難想象，怎樣的操盤者才能在這樣一塊地形獨(dú)特
西安老城根G park地形示意圖 | 制圖CRRCHINA
從傳統(tǒng)商業(yè)邏輯而論，這樣的地形
巨大的如倒立羽毛球形狀的adidas形象店
攝于2018.9.28
整個(gè)G park
將外廣場(chǎng)作為城市大型聲光電活動(dòng)的稀有場(chǎng)地
，下沉廣場(chǎng)作為運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目快閃活動(dòng)場(chǎng)地，更開辟出西安第一個(gè)極限運(yùn)動(dòng)公園。
白天運(yùn)動(dòng)酣暢淋漓的動(dòng)感
，入夜之后就變?yōu)槁暪怆姷闹鲌?chǎng)。前面的地圖上所示的狹長地帶，被G park的設(shè)計(jì)者植入了極其精妙的多重“巧思”
，不僅令這段動(dòng)線尷尬的地塊變得極為生動(dòng)，更將消費(fèi)者的舒適度和體驗(yàn)度提升到了一個(gè)難以被超越的高度。
西安老城根G park | 攝于2018.9.28
項(xiàng)目外廣場(chǎng)南側(cè)的主入口
，氣勢(shì)恢宏。
進(jìn)入G park后的水幕舞臺(tái) | 圖據(jù)網(wǎng)絡(luò)
這是第一個(gè)令人駐足的區(qū)域：每天傍晚，頂部圓形水幕將灑下配合音樂節(jié)奏的水舞
，并用燈光投射其上，形成視聽效果極為震撼的現(xiàn)水幕聲光電表演。節(jié)假日的水幕舞臺(tái)聲光電與水舞表演 | 攝于2018.9.27
當(dāng)然，這還不是吸引你走進(jìn)去的全部
。
西安老城根G park的天幕
這個(gè)造型極為獨(dú)特
、視覺效果極為震撼的“天幕”，是G park的“形象代言”之一，也是在這里舉辦的各種超高人氣的音樂娛樂活動(dòng)的絕對(duì)主場(chǎng)。如此，從外廣場(chǎng)到下沉廣場(chǎng)
，從水幕到天幕，G park建造出了4個(gè)風(fēng)格迥異、功能互補(bǔ)的室內(nèi)外活動(dòng)空間，也讓這里成了一座千變?nèi)f化的“潮流之城”。曾有娛樂業(yè)態(tài)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的G park操盤者，幾乎是將一座巨型的視聽娛樂城擺在了西安市民的面前
。而在這座巨大的娛樂城內(nèi)
，運(yùn)動(dòng)潮流零售、時(shí)尚網(wǎng)紅餐飲、藝術(shù)體驗(yàn)空間，無一不包。
位于老城根G park的鼎泰豐
半開放式街區(qū)的特質(zhì)頂棚
就連整個(gè)通道頂棚防曬防水的特殊材質(zhì)和通道兩側(cè)墻體上早已預(yù)留的水霧噴頭
，都彰顯著這位操盤者極具前瞻性的眼光和考量如果說北京的三里屯太古里是中國時(shí)尚潮流的商業(yè)地標(biāo)，那么老城根G park絕對(duì)算得上是中國西北的“三里屯太古里”
放眼望去
關(guān)于西安大悅城的更多詳情可點(diǎn)擊查看：
從西安大悅城看西北重鎮(zhèn)城市商業(yè)的均衡升級(jí)大西北迎時(shí)尚新地標(biāo)，大批輕奢潮流品牌集結(jié)西安大悅城若是即將開業(yè)的西安大悅城能與2周歲的老城根G park一起齊首并進(jìn)，那么南北遙相呼應(yīng)
、針對(duì)15-35周歲的年輕時(shí)尚人群的城市商業(yè)新格局便可形成。西北商業(yè)領(lǐng)頭羊個(gè)性十足
西安商業(yè)幾個(gè)有趣看點(diǎn)
整體而言，西安這座城市和它的商業(yè)都充滿了一些鮮明的個(gè)性
，總結(jié)起來，大致有這么一些直觀感受：“外來的和尚好念經(jīng)”不適用于西安。
本地商業(yè)項(xiàng)目很強(qiáng)，各有打法
、更懂人心。優(yōu)質(zhì)商業(yè)集群未出現(xiàn)，單個(gè)項(xiàng)目撐起一片天
。文旅與商業(yè)高度融合
，超高人流轉(zhuǎn)化率不足。曲江與高新發(fā)展迅速
，客群優(yōu)質(zhì)，潛力較大。東北工業(yè)片區(qū)偏老舊
，文創(chuàng)商業(yè)或有可為。
西安曲江銀泰百貨即將迎來新的發(fā)展機(jī)遇
除了這些大名鼎鼎的“當(dāng)家花旦”之外，當(dāng)我在西安街頭游走時(shí)
，發(fā)現(xiàn)很多項(xiàng)目雖小卻深有考究，最后來分享給大家。第一個(gè)
，是位于新城區(qū)的蘇寧易購廣場(chǎng)。這是一個(gè)改建項(xiàng)目，也是蘇寧嘗試將專業(yè)賣場(chǎng)
蘇寧易購廣場(chǎng)的中庭大臺(tái)階 | 攝于2018.9.28
蘇寧易購的這波操作確實(shí)非常猛：
用“蘇寧極物”把所有生活類商品歸類
把商場(chǎng)運(yùn)營
或許這真的可能印證了那句“顛覆你的
蘇寧極物的商品陳列區(qū) | 攝于2018.9.29
第二個(gè)，是大華1935創(chuàng)意園區(qū)。
這是一處即將二次開業(yè)的文創(chuàng)商業(yè)園區(qū)
位于新城區(qū)大華1935創(chuàng)意園內(nèi)的星巴克臻選店
攝于2018.9.29
地處西安中心城區(qū)東部的大華1935，距離朝陽門大概3KM左右距離
不過這座由紐約設(shè)計(jì)師改建的星巴克倒是非常吸引人
由“老院子”改建的星巴克臻選店 | 攝于2018.9.28
第三個(gè)，是MOMO PARK藝術(shù)購物中心
。
這是一個(gè)很有情懷的本地開發(fā)商的作品
，今年9月剛開業(yè)。很顯然，操盤者對(duì)北京的喬福芳草地和全國的K11有著某種真切的熱愛。無論是項(xiàng)目名稱還是內(nèi)部細(xì)節(jié)，在MOMO PARK的很多地方
西安MOMO PARK | 攝于2018.9.26
整體而言，這是一座零售比重相對(duì)較小
由于接駁地鐵三號(hào)線的吉祥村站，因此人流尚佳
MOMO PARK內(nèi)部 | 攝于2018.9.26
整個(gè)項(xiàng)目的硬件可圈可點(diǎn)
且看——
MOMO PARK在西安開出，從某種程度上反映出西安商業(yè)地產(chǎn)界對(duì)于嘗試新事物的熱情與期盼
盡管我期待位置更好的悅薈與MOMO有著類似的商業(yè)邏輯和呈現(xiàn)
由澳資麥格里芬持有的新開項(xiàng)目“悅薈”
攝于2018.9.29
不過
或許
西安曲江金地廣場(chǎng) | 攝于2018.9.28
西安的商業(yè)是性格鮮明的
以賽格國際、老城根G park和9月新開的momo park為代表的本土商業(yè)流派
想來
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西安2DAYS | 商業(yè)迭代進(jìn)行時(shí)
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