昨天中午，央行連仍降首付、降利率、取消利率下限三個(gè)重磅“救市大招”，一時(shí)各大媒體、開發(fā)商、購房者熱議，地產(chǎn)股也以暴漲給出回應(yīng)。房博士第一時(shí)間去到售樓部采訪購房者和置業(yè)顧問，冷靜1天后我們發(fā)現(xiàn)，原來購房者并不買賬......

01

首付降至15%！

網(wǎng)友：直呼月供還不起

關(guān)于首付比例調(diào)整，詳細(xì)可以查看：剛剛！央行連發(fā)三條新政！首付15%！首套利率降至2.85%！一句話總結(jié)就是：之前西安最低首付20%，現(xiàn)在降至15%，二套最低30%，現(xiàn)在降至25%，相當(dāng)于首付門檻再次下降5%，是有史以來最低。

那，降低首付到底意味著什么？我們還是以樓盤為例，比如高新三期中海某盤133平戶型，單價(jià)2萬1、總價(jià)280萬，20%首付商業(yè)貸款30年算，首付56萬、貸款224萬、月供10374元。如果按最新首付15%，商業(yè)貸款30年來算，首付42萬、貸款238萬、月供11022元。所以對(duì)購房人來說，首付是降低了，但月供卻增加了648元，月供上漲6.25%。而大部分人應(yīng)該還不屬于首套的情況，二套的話，月供更是大漲7.14%。

首付降低5%前后對(duì)比：

而，網(wǎng)友好像表現(xiàn)的更為理智。從粉絲的一些討論留言可以看出，大家都更為關(guān)心房子為什么不降價(jià)，只降低首付，月供太高還不起。確實(shí)，而且從最新70城房價(jià)來看，4月西安新房再次領(lǐng)漲全國（剛剛！最新權(quán)威數(shù)據(jù)公布！4月西安房價(jià)......），好像并沒有降價(jià)的意思。

還有網(wǎng)友說，現(xiàn)在首付15%其實(shí)也并不算低，要知道2013-2015年那會(huì)，西安市場(chǎng)上很多樓盤都可以做首付分期、分期貸，相當(dāng)于零首付，將來首付說不定還會(huì)再降。

房博士認(rèn)為，單純降低首付比例，月供就會(huì)直線上升，確實(shí)沒有解決購房人的根本問題，所以降首付能打動(dòng)購房者出手嗎？歡迎評(píng)論區(qū)來聊聊~

那當(dāng)下15%首付，到底是不是買房時(shí)機(jī)？是趁著低首付上車還是再等等降價(jià)或降首付，網(wǎng)友也是一半清醒一半醉，不過都需要時(shí)間來驗(yàn)證。

02

公積金利率下降0.25%

但這種情況還得等8個(gè)月！

第二個(gè)大招就是終于降利率了，不過這次降的是公積金利率，個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。即：首套5年以上從3.1%下降至2.85%，二套從3.575%下降至3.325%。具體如下：

1、公積金利率下調(diào)后，大大降低公積金貸款利息。比如以首套最低2.85來看，比目前西安商貸利率3.75（LPR-20）要低90bp，進(jìn)一步拉大公積金貸款和商貸利率梯度。在之前公積金3.1的時(shí)候，商貸是3.75，僅僅相差65bp，網(wǎng)友就吐槽，公積金利率再不下調(diào)，就和商貸利率相差不大了。這次公積金利率下降，確實(shí)是實(shí)打?qū)嵉膬?yōu)惠，公積金貸款還是“真香”。

2024年5月18日前已經(jīng)受理但未發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，發(fā)放時(shí)執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)。即新購房馬上就可以享受新標(biāo)準(zhǔn)。

2、但對(duì)已使用公積金貸款購房的網(wǎng)友來說，你要享受這個(gè)利率還需要再等8個(gè)月。根據(jù)西安公積金管理中心發(fā)布細(xì)則，2024年5月18日前已經(jīng)發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，貸款期限在1年以上的，自2025年1月1日起執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)，意味著公積金還款月供要降低，還需要等待8個(gè)月。

如果你是省公積金貸款，房博士也致電省公積金管理中心了解，基本也是按這個(gè)時(shí)間點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整。

3、公積金貸款利率確實(shí)低，但“商轉(zhuǎn)公”依然遙遙無期。商轉(zhuǎn)公是存量房利率調(diào)整里購房人關(guān)注的重點(diǎn)，4月29日，西安住房公積金管理中心對(duì)網(wǎng)友提出商轉(zhuǎn)公的問題做出回復(fù)，大概意思是，截止3月底個(gè)貸率已升至95.33%，目前西安個(gè)人住房商貸余額巨大，重啟“商轉(zhuǎn)公”貸款所需資金缺口較大，中心暫不具備開展“商轉(zhuǎn)公”的條件。

除了公積金貸款利率之外，公積金貸款比例、額度、期限、條件等也很重要，房博士根據(jù)最新政策進(jìn)行整理，有需要的可以收藏參考。

03

取消利率下限！

利率再降已經(jīng)箭在弦上

第三個(gè)大招就是取消利率下限。根據(jù)最新政策，取消全國首套房和二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限、各地可以因城施策自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

此前，西安執(zhí)行全國統(tǒng)一利率下限LPR-20，3.75%。簡單說就是取消之前LPR-20的全國利率下限，西安可以根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況自住設(shè)定利率下限，可以低于3.75%。

畢竟像南京這樣的一線城市，已經(jīng)率先從5月16日起，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限由LPR-30BP調(diào)整為LPR-50BP，最低利率降至3.45%，創(chuàng)史上最低。這是南京首套房貸利率自1月份調(diào)整為3.9%、2月份調(diào)整為3.65%之后的再次下調(diào)，多次突破利率下限。

可能有人覺得西安新房還在持續(xù)領(lǐng)漲，短期內(nèi)應(yīng)該不會(huì)降低利率下限。但用網(wǎng)友的話來說，西安新房上漲的現(xiàn)象已經(jīng)“失真”，并不能代表真正的市場(chǎng)情況，新房分化嚴(yán)重，豪宅受追捧，剛需和剛改卻面臨去化難，有的板塊個(gè)別項(xiàng)目無人問津。而且，西安的二手房已經(jīng)下跌數(shù)月，4月二手房數(shù)據(jù)還在持續(xù)下跌，且跌幅增加，并沒有止跌信號(hào)。

因此，按照因城施策、按區(qū)域市場(chǎng)調(diào)整的需要，針對(duì)某些區(qū)域、或者針對(duì)二手房的利率調(diào)整概率非常大，利率下調(diào)至3.45%也是完全有必要的。

而下周也面臨最新一期LPR利率的公布，預(yù)計(jì)這次也會(huì)有不小的驚喜。你覺得這次能降多少？歡迎評(píng)論區(qū)來聊聊